안녕하세요! 월부TV, 서민갑부, VJ특공대, 경제잡지, 뉴스스토리 등에 출연한 설마안정일입니다. 현재 1차 신도시 재개발 공고에 관심이 많고, ‘용적률 상승’이라는 엄청난 혜택도 공고되었습니다. 이렇게 엄청난 횡재가 공고되면 재개발 투자를 고려하는 투자자나 관심 있는 분들은 다양한 의견을 가질 가능성이 큽니다. 재건축 투자 전문가 빅핸드와 함께 ‘중동·산본 1차 신도시 재개발 타당성’과 ‘수도권 3차 신도시 비교’를 살펴보겠습니다. 오늘은 ‘1차 신도시’인 중동·산본의 ‘재개발 타당성 분석’과 ‘수도권 3차 신도시’와 ‘빅핸드’를 비교해 보겠습니다. 1차 신도시 재건축 사업은 이제 본격적으로 진행 중인가요? 1차 신도시 중동·산본 지역의 재건축이 빠른 속도로 진행되고 있다는 소식이 전해졌습니다. 최근 정부가 용적률 상향 조정 관련 방안을 발표하면서 ‘이 지역 재건축이 본격화될 전망’입니다. 재건축을 통해 ‘중동 2만4,000가구, 산본 1만6,000가구’가 늘어난다는 것입니다. 1차 신도시 중동·산본 지역의 재건축 청사진이 공개됐습니다. 재개발을 통해 중동 신도시에 2만4,000가구, 산본 신도시에 1만6,000가구를 추가로 공급한다는 계획입니다. 이를 시작으로 8월 평촌, 분당, 일산… news.bizwatch.co.kr 재건축에 대한 기대감이 높아지면서 투자자들의 관심도 커지고 있습니다. 재건축 사업이 항상 성공하는 것은 아니기 때문에 ‘신중한 분석과 판단’이 필요합니다. 재건축 전문가 ‘빅핸드’가 분석한 투자가치와 리스크 1기 신도시 재건축을 살펴보면서 수익성에 대한 심층 분석을 실시했습니다. 재건축 투자에서 중요한 것은 속도와 법적 절차 준수입니다. 특히 그는 투자자들이 재건축 과정에 어떻게 접근해야 하는지에 대한 조언을 아끼지 않았습니다. 이번 분석에서 ‘빅핸드’는 중동·산본 신도시의 재건축 예산 분석을 자세히 분석했습니다. 이 분석을 통해 중동·산본 신도시 재건축의 ‘수익성’ 수준과 ‘투자자로서 어떻게 접근해야 하는지’에 대해 자세히 알아보겠습니다. 중동·산본 신도시 재건축 예산 분석! 예산 분석이란? 특정 부동산 투자에서 수익성과 비용을 계산하는 과정을 말합니다. 중동·산본 신도시 재건축은 용적률 증가라는 큰 횡재로 시작되었습니다. 특히 이번 정부 발표에서는 ‘임대아파트를 짓지 않고 용적률을 높이는’ 기능을 제시해 투자자들의 관심을 끌었습니다. 용적률은 건축물의 ‘연건평(건물 전체 층의 총 면적)’을 토지 면적으로 나눈 비용을 말한다. 이를 상향 조정하면 주택을 더 많이 지을 수 있어 사업 수익성에 큰 영향을 미친다. 임대아파트를 짓지 않고도 용적률을 높일 수 있다면 ‘재건축 사업의 수익성’을 크게 높일 수 있다. 하지만 이 정부 발표가 실제로 실현될 수 있을지에 대한 의문도 제기된다. 정부 발표처럼 임대아파트를 짓지 않고도 용적률을 높일 수 있다면 투자자들에게 큰 기회가 될 수 있다. 반면 임대아파트를 기존 방식대로 지어야 한다면 기대하는 ‘수익성이 다소 낮아질 수 있다.’ 재건축 사업의 수익성은 임대아파트를 짓느냐 안 짓느냐에 달렸을까? 임대아파트를 짓지 않는 것은 ‘재건축 사업에서 매우 중요한 요소’다. 임대아파트 건설은 보통 재건축 과정에서 가장 큰 부담 중 하나이고, 임대주택을 짓게 되면 매물로 나오는 주택이 줄어 수익성이 떨어질 수 있다. 하지만 이번 공고에서 발표된 것처럼 임대아파트 없이도 용적률을 높일 수 있다면 재건축사업의 수익성을 획기적으로 개선할 수 있다. 사실 이런 방식으로 재건축사업을 추진한다면 엄청난 혜택이며, 실제로 이런 조건이 마련된다면 재건축사업이 크게 활성화될 것으로 예상된다. 하지만 이런 조건이 마련되지 않을 경우 기존 방식의 손익분석을 염두에 두어야 한다. 투자자는 항상 보수적인 접근을 통해 리스크에 대비해야 한다는 점을 기억하자! 수도권 3차 신도시와 일산, 분당의 재건축 타당성 비교 이번 분석에서 또 하나 중요한 점은 1차와 3차 신도시의 비교분석이다. 사실 일산, 분당의 수도권 3차 신도시의 재건축 타당성은 중동, 산본의 1차 신도시보다 높은 것으로 평가된다. 그 이유는 일산, 분당의 용적률이 상대적으로 낮아 용적률을 높였을 때 더 큰 수익성을 기대할 수 있기 때문이다. 특히 분당신도시는 ‘용적률이 낮고’ ‘대형아파트가 많음’으로 사업성이 좋을 가능성이 높다. 따라서 빅핸드의 분석 결과는 ‘분당과 일산은 이미 사업성이 충분하고, 용적률을 높이면 더욱 매력적인 투자처가 될 것’이다. 반면 중동과 산본은 소형아파트가 주를 이루고 있어 용적률을 높이더라도 대형아파트보다 사업성이 떨어질 수 있다. 따라서 투자자들은 중동과 산본보다는 일산과 분당에 더 많은 관심을 가져야 한다는 결론이다. 재건축 투자 시 고려해야 할 요소! 재건축 투자에 성공하려면 몇 가지 중요한 요소를 고려해야 한다. 빅핸드는 재건축 사업에서 가장 중요한 요소는 ‘속도’라고 강조한다. ‘속도가 빠를수록 투자수익을 빨리 실현할 수 있고’ 법적 절차를 철저히 준수하면 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 더불어 재건축 사업에서는 ‘조합장의 역할도 매우 중요하다’고 덧붙였다. 대규모 재건축 사업은 대기업 임원 수준의 권한이 필요하며, 관리 소홀은 큰 손실로 이어질 수 있다. 따라서 유능한 노조 간부를 선출하거나 신탁을 통해 재건축을 관리하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 지금까지 ‘1차 뉴타운’, ‘중동·산본 재건축 사업 분석’, ‘수도권 3차 뉴타운 비교’라는 주제에 대해 살펴보았다. 결론적으로 이 분석에서 가장 주목할 점은 ‘일산과 분당의 재건축 사업 타당성이 매우 높다’는 것이다. 물론 중동·산본 신도시도 나쁘지 않지만, 투자자들은 더 큰 수익을 기대할 수 있는 일산과 분당에 주목해야 한다. 특히 이번 정부 발표가 사실이라면 이 지역들은 앞으로 가치가 더 클 가능성이 크다. 더불어 재건축 사업은 수익성이 높을 것으로 기대할 수 있지만, 무엇보다 ‘철저한 분석과 신중한 접근’이 중요하다는 점을 기억해야 한다. 이렇게 큰 횡재가 날 때 경매를 활용하면 재개발로 인해 비싸진 부동산에 시세보다 낮은 가격으로 투자할 수 있습니다. 하지만 ‘지금 경매 공부를 시작하면 언제 이 횡재를 누릴 수 있을까?’라고 생각하시는 분들이 계실 겁니다. 횡재는 언제 어디서 올지 모르기 때문에, 이 횡재 때문에 경매 공부를 생각하고 계신 분이 있다면, 문덕 원데이 선생님과 함께 부동산 경매를 한번에 끝낼 수 있는 3차 핵심전략 수업을 오픈했습니다. 그러니 지금부터 경매 공부를 시작해서 이 횡재의 마지막 열차를 준비하거나 다음 횡재에서 큰 성과를 거두세요. 부동산 경매를 한번에 끝내기, 3부. (별로에요 x 별로에요) 안녕하세요. 감사합니다. ^.^ 부동산 경매를 한번에 끝내기(중급과정)를 오픈합니다. 요즘은 인터넷, 온라인, 유튜브 등을 통해 경매의 기본을 배울 수 있는 기회가 많이 있습니다… cafe.naver.com 부동산 투자를 꿈꾸거나 설마와 함께 경매를 공부하고 싶으신 분들은 많은 관심 부탁드립니다. 지금까지 설마 안정일이었습니다. 감사합니다.